7.22杭州土拍点评：现阶段的压力和机会在哪

住在杭州网7月22日讯（记者 李成）今日，拱墅区石桥和余杭区良渚东两宗涉宅地块出让，石桥地块由西房溢价7.3%竞得，良渚东（勾庄）地块由滨江溢价30%竞得，虽然两宗地块均是房价3万左右的区域，但竞价的热度不一，也反映了在当前不确定市场行情之下，杭州土地市场的压力和机会。

出让过程和结果可戳

不确定的行情下 房企更加关注竞争压力

今日，拱墅区石桥地块容积率1.7，仅经过6轮报价，就由西房溢价7.3%竞得，楼面价15295元/㎡。而相邻的滨江棠悦芳华轩，容积率2.2，今年2月28日拿地，成交楼面价17347元/㎡。

西房地块更低的容积率，且没有高架的影响，但楼面价下降了12%，实际下降幅度更大。

这一方面是当前的市场行情，相比2月底时有一定的下滑，市场未来的不确定性变大；同时地块自身周边环境一般，南面桦枫居对采光有一定影响，北面直面明州康复医院，缺乏中高端改善的氛围。

另一个重要原因是，在不确定的行情下，房企对于未来新房的竞争压力尤其敏感，西房地块紧邻的就是滨江棠悦芳华轩，建面约6万㎡，西南面300米还有一宗容积率类似的地块，将于本月底出让，建面约10万㎡，此外石桥还有中天、海威的项目，建面约8万㎡。这意味这项目未来上市，面临着多个项目的同质化竞争，新房竞争压力较大。

限价放开后无新项目的区域 仍有阶段性机会

同日出让的勾庄地块表现要明显优于石桥地块，报名的房企更多，最终经过35轮报价，由滨江溢价29.65%竞得，楼面价17472元/㎡。

房企对于该地块的热情更好，同样和未来的竞争压力相关，勾庄目前主要在售的只有中建·玉湖之星和地铁越秀·星缦云渚城，均位于勾庄北部区域，而今日滨江地块所处的勾庄南部区域，未来无新房项目竞争。

而且勾庄南部区域存在着阶段性机会，因为其在新房限价放开之后，没有新地块出让，意味着周边的仍存在着改善需求未被满足。若本地块做出区域内首个限价放开之后的高品质改善项目，可以吸引地块周边有众多的居住小区的改善客户，如万家名城、北宸之光、瑷颐湾、星汇尚城等，也可以吸引到南面祥符的众多的客户，因为祥符板块限价放开后也没有新项目上市。

当然勾庄南部这种机会只是阶段性的，有一或多个新项目上市之后，也会逐渐面临石桥的困境，毕竟石桥首个不限价的项目绿城·溪听晓月，今年3月涨价开盘之后仍快速去化，此后中天海威拿地溢价也超50%，但在板块内多宗地块出让后压力明显增大。

今日地块解析：

石桥单元GS130201-40地块出让面积14157㎡，容积率1.7，可建面积24066.9㎡，限高50米，建筑密度≤22%。同时该地块项目为全市住宅品质提升试点项目，应符合《杭州市住宅品质提升设计导则（试行）》要求。

仅6轮报价，地块由西房以36810万元底价竞得，楼面价15295元/㎡，溢价率7.3%。

地块位置图（来源：决策通4.0）

杭州市余杭区良渚东单元YH030304-08地块出让面积36496㎡，容积率2.4，可建面积87590.4㎡，地块限高36-54米。地块内配建文化活动室一处，建筑面积不少于1000㎡；配建体育活动室一处，建筑面积不小于1000㎡；配建街道级养老院一处，建筑面积不少于3000㎡；配建区域性居家养老服务中心一处，建筑面积不少于2000㎡；配建残疾人社区康复站一处，建筑面积不少于50㎡；配建托育机构一处，建筑面积不少于1500㎡；配建社区儿童成长驿站处，建筑面积不少于200㎡；配建社区食堂一处，建筑面积不少于200㎡。以上配建均计容，建成后由政府按市场价回购。

经过35轮报价，地块由滨江以153037万元竞得，楼面价17472元/㎡，溢价率29.7%。

地块位置图（来源：决策通4.0）